[购房政策] 楼市警告来了,这次真的不一样

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发表于 2019-6-16 11:57:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
  这一次,真的不一样。
  6月13日,在第十一届陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清直言:
  必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。
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  还记得一年多前“高收益意味着高风险,收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金”的警告吗?
  说这话的是同一个人。随后形势的变化,足以说明,很多警告并非空穴来风。
  这一次,警告落在了房地产领域。这段话直截了当,既是对房住不炒的重申,也是对炒房投机的警告,更是对地方房地产金融化的预警。
  这话如果只是从普通专家口中脱出,可能不会激起多大涟漪。但出自在任的金融决策者之口,相当罕见,显然传达了非同寻常的信号。
  这段讲话透露了四个重要信息:
  其一,居民杠杆率过快增长,需要警惕相关风险。
  所谓居民杠杆率,指的是居民家庭总债务与GDP之比。2019年一季度,我国居民部门杠杆率达到54.3%,而在2008年这一数字还只有18%。十年时间,居民杠杆率翻了两倍,这一速度远超发达国家。
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  这还是拿居民债务与GDP总量相对比,更接近现实的指标当为“债务收入比”。根据田国强团队的研究,截至2017年,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经超过发达国家水平。
  更关键的是,中国居民的家庭财产,超过七成都配置在房地产上。根据西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》,住房资产在家庭总资产中占比为77.7%,远高于发达国家。
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  为此,银保监会已经多次发出预警。今年4月,银保监会在《人民日报》撰文明确指出,要继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。
  其二,房地产企业融资过度,挤压了信贷资源。土地市场一旦过热,房企融资不会任由宽松。
  信贷资源是有限的,过度投入房地产,必然影响实体。更不用说,还有大量资金,暗藏陈仓,违规输送到房地产领域。
  因此,今年4月,银保监会再度重申:严禁资金违规进入房地产。
  表态之后,行动接踵而至。
  一是银保监会连开多个罚单。从4月到5月下旬,不到50天时间,各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。
  二是房企融资再度收紧。刚刚过去的5月,40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成,创两年来月度新低。
  据媒体报道,监管从严,银行间直接融资要求不能拿地王。这对于刚刚进入火热的土地市场,可谓见血封喉。
  其三,投资炒房并非任何时候都能赚得盆满钵满,过度投机房产,未来很有可能得不偿失。
  先看这段讲话:
  “当你买了房子不用于出租,那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头……靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算”。
  这种现象之所以存在。是因为,在楼市上涨时代,住房空置并非什么问题,炒房投机的风险也可忽略不计,因为房价上涨收益足以覆盖所有成本。
  但当楼市从上涨态势转而下行,即便只是进入长期震荡走势,对于很多人来说,现金流和资产安全性就会出现问题。
  换言之,楼市一旦进入横盘行情,那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本,都会涌现出来,成为投资者难以摆脱的重压。(参阅《全国房价租金排行,这些城市透支最严重》)
  这种环境下,就是有租赁收益,以目前一二线城市不足2%的租金回报率,恐怕也是无济于事。
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  在《未来十年,没有流动性的房子千万不要碰》一文中,凯风君进一步提及,许多三四线城市、一些东南亚国家的海外房产,以及大多数的公寓、小产权房、老破小和新城区连亮灯率都十分可怜的新房,根本就没有流动性,无论是租还是卖,都无人接盘,这是更大的危机。
  其四,“历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。”
  这种直言不讳的警告,出自决策者之口,对楼市颇有警示意义。
  事实上,今年以来,各级部门对于房地产的预警就不绝于耳:
  中央层面不断重申“房住不炒”,银保监会再次严查银行资金违规进入房地产,住建部持续对楼市过热城市发布预警,地方层面的楼市调控一波接一波,而《人民日报》海外版则直接打出了《不会靠炒房拉动经济》的标题。
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  有表态也有行动。可见,决策者对于房地产金融风险知之甚深,对于稳楼市的节奏亦有底线把控。
  简单寄望于新一轮大涨,无非是路径依赖所致,而忽视了大环境的变化,更没考虑到楼市所处阶段早已不同于往日。
  蒙眼买房的时代已经过去了,不要再把决策者的预警不当回事。请记住凯风君多次说过的那句话:
  未来买房,比房价上涨更重要的,是流动性和安全性。
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